Der Immobilienverkauf

Darauf sollten Sie beim Immobilienverkauf achten!

Warum es sich lohnt, einen Makler um Hilfe zu bitten

Oft unterschätzen Eigentümer die rechtlichen Stolpersteine, die ein Immobilienverkauf mit sich bringt. Im ungünstigsten Fall können diese nämlich sogar zur Zahlung von Bußgeldern oder einer Rückabwicklung des Verkaufes führen. Doch auch der Aufwand eines Immobilienverkaufes wird von Eigentümern häufig unterschätzt.

Ob nun die Wahl des richtigen Angebotspreises oder die Erstellung eines rechtssicheren Kaufvertrags – nur wer sich genügend Zeit nimmt, den Immobilienmarkt genau kennt und mit den Feinheiten des Immobilienverkaufs vertraut ist, kann diese rechtlichen Stolpersteine sicher vermeiden.

Inhaltsverzeichnis:

1. Wie hoch ist der Aufwand beim Immobilienverkauf?
2. Wie wird die Immobilie bewertet?
3. Wie wird die Vermarktung vorbereitet?
4. Den passenden Käufer auswählen
5. Kaufvertrag und Notartermin
6. Rechtliche Stolpersteine
7. Checkliste für den Immobilienverkauf

Generell gilt: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Dennoch hängt der Erlös eines Immobilienverkaufs auch noch von vielen anderen Faktoren ab. Zum Beispiel gibt es beim Preis nicht nur regionale Unterschiede. Auch innerhalb kleiner Ortschaften können sich die Preise zum Teil stark unterscheiden. Dies bedeutet, dass ein Vergleich mit einer ähnlichen Immobilie in derselben Region, nicht unbedingt zum richtigen Ergebnis führt.Als Folge daraus kann es passieren, dass eine Immobilie mit einem zu niedrigen Angebotspreis weit unter Wert verkauft wird. Bei einer Immobilie, die mit einem zu hohen Preis angeboten wird, kann dieser dazu führen, dass die Immobilie keinen Interessenten findet und sich somit die Verkaufsdauer der Immobilie verlängert. Meist muss die Immobilie dann sogar unter Wert verkauft werden, um überhaupt noch einen Interessenten zu finden. Daher ist es schwierig, eine Immobilie ohne Marktkenntnis zu einem marktgerechten Preis und in kurzer Zeit zu verkaufen. Für den Qualitätsmakler Gerdt Menne gehört es zum täglichen Geschäft, über die aktuelle Lage am Immobilienmarkt auf dem Laufenden zu sein und einen marktgerechten Preis für eine Immobilie zu ermitteln.

Wie hoch ist der Aufwand beim Immobilienverkauf?

Die Immobilie für Fotos und Besichtigungen vorbereiten, verkaufsrelevante Unterlagen besorgen, Mails und Anrufe von Interessenten beantworten und Besichtigungstermine – all dies sind Die Immobilie für Fotos und Besichtigungen vorbereiten, verkaufsrelevante Unterlagen besorgen, E-Mails und Anrufe von Interessenten beantworten und Besichtigungstermine – all diese Bestandteile gehören zum Immobilienverkauf.Vielen Eigentümern ist vor Beginn des Verkaufs nicht bewusst, wieviel Zeit und Aufwand diese Dinge in Anspruch nehmen. All dies ist aber nötig, um den optimalen Verkaufspreis zu erzielen. Der Qualitätsmakler Gerdt Menne weiß durch seine langjährige Tätigkeit genau, was für einen erfolgreichen Verkauf zu tun ist. Er organisiert die Vermarktungsphase effizient und sorgt somit für eine kurze Vermarktungsdauer.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Damit man den Vermarktungsprozess optimal starten kann, ist es zwingend notwendig, den Marktwert der Immobilie zu kennen. Nur mit einem genauen Marktwert kann man es vermeiden, die Immobilie unter Wert zu verkaufen oder sie zu einem Ladenhüter zu machen. Um den Wert Ihrer Immobilie ermitteln zu können, verwendet der Qualitätsmakler Gerdt Menne drei unterschiedliche Verfahren. Gibt es beispielsweise genügend vergleichbare Objekte, dann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz – zum Beispiel bei Eigentumswohnungen in Städten.Wenn Vergleichsobjekte dagegen fehlen, kann eine Immobilie auch mit dem Sachwertverfahren bewertet werden. Hierbei wird der Gebäudewert berechnet, also die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes. Der Wert des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude befindet, wird jedoch getrennt vom Gebäude mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Summe beider Werte ergibt dann den Verkehrswert der Immobilie. Bei vermieteten Immobilien, wie beispielsweise Mehrfamilienhäusern, wird der Wert in der Regel mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Hierbei spielt – wie der Name schon sagt – eine Rolle, welchen Ertrag die Immobilie abwirft. Die Berechnungsformel hierfür ist jedoch ziemlich komplex und für Laien oft nur schwer nachvollziehbar.

Wie bereitet man die Immobilienvermarktung vor?

Für die optimale Vorbereitung der Immobilienvermarktung ist es hilfreich, sich über die passende Zielgruppe im Klaren zu sein. Ist die Immobilie barrierefrei, so ist sie besonders für Senioren geeignet. Verfügt die Immobilie über einen großen Garten, passt sie besonders gut zu einer jungen Familie.Auch bei der Anfertigung der Immobilienfotos sollte man die Zielgruppe im Auge haben. Denn es ist es sinnvoll, mit Hilfe der Fotos die jeweiligen Vorzüge speziell für die gewählte Zielgruppe zu verdeutlichen. Mit Hilfe des Home Staging lässt sich eine Immobilie zur Verkaufsförderung professionell herrichten. Dabei hat die Qualität der Fotos einen großen Einfluss darauf, ob sich Interessenten von der Immobilie angesprochen fühlen. Schlechte Fotos sind oft ein Ausschlusskriterium für potentielle Käufer.Ein nächster und wichtiger Schritt liegt in der Beschaffung der relevanten Verkaufsunterlagen. Zu den Verkaufsunterlagen gehören auch der Energieausweis oder der Grundbuchauszug . Wurde die Immobilie dann optimal vorbereitet und die professionellen Fotos für das Exposé und die Immobilienportale erstellt, kann die Immobilie an den Markt gehen. Bei gefragten Immobilien häufen sich dann schnell die Anfragen.Häufig wird den Eigentümern dann bewusst, wieviel Zeit der Immobilienverkauf in Anspruch nimmt und dass ihnen eigentlich die nötige Zeit dafür fehlt, sich um alle Anfragen ausreichend zu kümmern. Ganz zu schweigen von Terminen mit Besichtigungstouristen, die kein Kaufinteresse haben und die Immobilie nur „aus Spaß“ besichtigen möchten. Der Qualitätsmakler Gerdt Menne ist bestens mit diesem Thema vertraut und weiß, wie sich die wirklichen Interessenten von Scheininteressenten unterscheiden lassen.

Die Auswahl des passenden Käufers

Nach einer Besichtigung bleibt meist nur noch eine kleine Gruppe von wirklichen Interessenten übrig. Nun stellt sich die Frage, wie man daraus einen zahlungskräftigen und passenden Käufer auswählen soll. In den meisten Fällen lassen Immobilienverkäufer dann ihr Bauchgefühl entscheiden und vernachlässigen eine Bonitätsprüfung der Interessenten.Aber gerade diese Bonitätsprüfung ist für den Verkaufsprozess wichtig. Denn ist der Kaufvertrag erst einmal unterzeichnet, und dann stellt sich heraus, dass die Finanzierung der Bank geplatzt ist, kann es zu einer Rückabwicklung des Verkaufs kommen. Dies ist mehr als ärgerlich und bedeutet einen frustrierenden, unnötigen Aufwand. Durch die vorherige Bonitätsprüfung des Interessenten aber lässt sich eine Rückabwicklung des Verkaufs vermeiden. Wie die Bonität der Interessenten geprüft werden kann, weiß der Qualitätsmakler Gerdt Menne durch seine jahrelange Erfahrung.Daher empfiehlt er auch, anderen Interessenten nicht zu früh abzusagen. Wird ein Interessent erneut angefragt, so wittert er nicht selten die Möglichkeit, den Kaufpreis noch einmal zu drücken, da der Verkäufer sich möglicherweise nun in einer für ihn schlechteren Situation befindet. Außerdem stellt es sich als eher unvorteilhaft dar, wenn eine Immobilie bereits zum zweiten Mal zum Verkauf angeboten wird. Oft halten Immobiliensuchende sie dann für eine Problemimmobilie. Das erschwert zusätzlich das Finden eines passenden Käufers.

Kaufvertrag und Notartermin

Wenn ein passender und zahlungsfähiger Käufer gefunden wurde, wird es Zeit für die Unterzeichnung des Kaufvertrages. Damit dieser rechtskräftig wird, muss der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt werden. Außerdem wird der Kaufvertrag auch vom Notar aufgesetzt. Käufer und Verkäufer können dann gegebenenfalls noch Vereinbarungen hinzufügen. Der Notar übernimmt auch den Schriftverkehr mit Ämtern und Behörden, wie beispielsweise das Stellen von Anträgen. Der Notar wird in der Regel vom Käufer ausgewählt.

Rechtliche Stolpersteine

Der Immobilienverkauf bringt auch rechtliche Fragen mit sich, die zu beachten sind. Bestehen beispielsweise Wohnrechte von Dritten oder andere rechtliche Ansprüche? Sind Mängel ausreichend kommuniziert worden? Stimmen die Wohnflächenberechnungen? Sollte der Käufer nach dem Kauf Unstimmigkeiten entdecken, kann das zu einer nachträglichen Senkung des Kaufpreises, Bußgeldern oder im schlimmsten Fall der Rückabwicklung des Kaufs führen.